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BGH: Klage auf künftige Leistung kann bei erheblichem Mietrückstand zulässig sein

Eine Zahlungsklage auf eine zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2011 hervor. In dem zugrunde liegenden Fall hatten die Vermieter die Mieter nach einer Kündigung mit einer Klage auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen, nachdem während des Mietverhältnisses ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen war (Az.: VIII ZR 146/10).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage in Bezug auf die genannten Punkte abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig.

Vorherige Abmahnung war entbehrlich

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB zustand, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden. Es könne daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss.

Berechtigte Sorge der Vermieter um Erfüllung ihrer Ansprüche rechtfertigt Klage auf künftige Leistung

Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger ist laut BGH zulässig und begründet. Angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach überstiegen, bestehe die Besorgnis, dass die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen werden. Es sei nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

Peter, Aus der Praxis: Klage auf künftige Leistung von Miete, JuS 2011, 322

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck, 4. Mai 2011.