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AG München: Mieter muss Merkmale für Abschlag auf Mietererhöhungsverlangen nach Mietspiegel beweisen

Begründet der Vermieter einer Wohnung ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, so muss der Mieter, der sich auf Abschläge nach dem Mietspiegel beruft, das Vorliegen der dafür relevanten Umstände beweisen. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit jetzt rechtskräftigem Urteil vom 05.12.2011 entschieden (Az.: 424 C 19813/11).

Neue Vermieterin verlangt Mieterhöhung unter Berufung auf Mietspiegel

Anfang 1980 mietete der Beklagte eine Wohnung in München an. Der ursprüngliche Mietzins betrug 410 DM. Im Laufe der Jahre stieg er auf 410 Euro an. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben. Dabei wurden die Ausstattungsmerkmale «Zentralheizung» und «Warmwasserversorgung» durchgestrichen. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 wollte die neue Vermieterin die Miete auf 492 Euro erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München.

Streit über Abschläge wegen Ausstattung der Wohnung

Der Mieter weigerte sich, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei völlig angemessen, schließlich seien bei Anmietung der Wohnung weder Warmwasserversorgung noch Heizung vorhanden gewesen. Auch in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel und müsse berücksichtigt werden. Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, entgegnete die neue Vermieterin. Der Mietzins sei gerechtfertigt. Sie erhob Klage vor dem AG München.

Mieter muss Vorliegen der Merkmale für geringere Miete beweisen

Der zuständige Richter gab der Klägerin nur zum Teil Recht. Abschläge wegen einer fehlenden Warmwasserversorgung und einer fehlenden Heizung seien anzusetzen. Grundsätzlich müsse der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen. Das gelte auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale, die zu einem Abschlag bei der Miete führen. Im vorliegenden Fall könne die Vermieterin auch die Ausstattung der Wohnung bestreiten. Sie habe die Wohnung im ursprünglichen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst später erworben habe.

Fehlende Warmwasserversorgung und Heizung bewiesen

Im vorliegenden Fall habe der Mieter aber beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sei. Schließlich seien gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem seien im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden.

Kein Abschlag wegen einfachen Bodens und Elektroleitungen auf Putz

Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens sei allerdings nicht zu machen. Der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle. Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, könne heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe. Ein Abschlag sei daher hier nicht möglich. Es verbleibe aus diesem Grund nur beim Abschlag wegen fehlender Warmwasserversorgung und Heizung. Der Mietzins errechne sich daher mit 456 Euro. Im Übrigen sei die Klage abzuweisen, so das AG München.

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

Börstinghaus, Mietspiegel und Beweislast, NZM 2002, 273

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck, 19. März 2012.