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BGH: Verjährungsfrist für Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt erst mit Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen

Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.12.2012 hervor (Az.: VIII ZR 264/12).

Mieterin beruft sich gegenüber Nebenkosten-Nachforderung auf Verjährung

Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 Euro. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27.08.2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die vom LG zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg.

Vermieter muss die Nachforderung begründenden Umstände kennen

Der BGH hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Vermieter darf sich Nachberechung ausnahmsweise vorbehalten

Entgegen der Auffassung der Revision hindere § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sehe zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und solle dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Sie enthalte aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Erst Finanzamt-Bescheid setzte Vermieter in Kenntnis anspruchsbegründender Tatsachen

Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen sei, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 03.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt habe und ihre Forderung daher nicht verjährt sei, sei die Revision der Beklagten zurückzuweisen gewesen.

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

LG Berlin, Urteil vom 14.05.2012, LSK 2012, 360870 (Vorinstanz)

Börstinghaus, Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht, NZM 2012, 177

BGH, Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung, BeckRS 2012, 09574

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck, 12. Dezember 2012.