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BGH: Keine Mietminderung bei vorübergehend erhöhtem, aber üblichem Verkehrslärm

Ein Mieter hat kein Recht zur Mietminderung, wenn sich der Verkehrslärm vorübergehend erhöht, sich aber in den üblichen Grenzen hält. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.12.2012 entschieden. Eine stillschweigende Vereinbarung über eine bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung komme nur in Betracht, wenn der Vermieter die maßgebliche Bedeutung dieses Kriteriums für den Mieter erkennt oder erkennen musste darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Az.: VIII ZR 152/12).

Kläger mindern Miete wegen vorübergehender Erhöhung des Verkehrslärms

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und – unter Klageabweisung im Übrigen – die Verurteilung der Beklagten auf Zahlung von 553,22 Euro nebst Zinsen ermäßigt. Dagegen legte die Klägerin Revision ein. Erfolg.

BGH: Keine stillschwigende Beschaffenheitsvereinbarung

Die Revision hatte Erfolg. Nach Auffassung des BGH ergaben sich aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte für eine stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung. Dafür reiche es nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich sei vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Daher Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzzwecks maßgebend

Laut BGH ist hier für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stelle sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte würden nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung darstellen. Aus diesem Grund hätten die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen.

Lärmbelastung liegt innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen

Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, sei ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar. Der BGH hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

AG Berlin-Schöneberg, Mieterhöhung, Mietspiegel, Einbauten, Minderung, Kenntnis, Bahnlärm, BeckRS 2011, 25836

AG Frankfurt (Oder), Minderung, Mietrückstand, Verkehrslärm, BeckRS 2010, 08059

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck, 19. Dezember 2012.