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Fortführung und Kehrtwende im Mietrecht

Mit zwei aktuellen Entscheidungen entwickelt der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes seine Rechtsprechung zur Rückforderung überzahlter Miete weiter und stellt Mieterhöhungsklagen auf eine neue verfahrensrechtliche Grundlage.

Einer für alle?

Der ersten Entscheidung lag ein Fall aus dem Komplex "Wenigermiete.de" zugrunde: Das Portal ging aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung überzahlter Miete aufgrund der Mietpreisbremse vor. Der Senat wies zunächst in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechungen Bedenken gegen die Zulässigkeit des Geschäftsmodells zurück. Im konkreten Fall hatte allerdings nur eine der beiden Mieterinnen ihre Ansprüche abgetreten und zuvor die Rüge erhoben, was die Vorinstanzen nicht thematisiert hatten. Dies problematisierten die Richter nun, erklärten es aber für zulässig. Der einzelne Mieter habe ein eigenes Forderungsrecht. Dies könne er auch wirksam abtreten. Ebenso könne er auch eine Verletzung der Mietpreisbremse wirksam rügen. Die Rüge sei - was umstritten war - nicht als Erklärung für die Mitmieter anzusehen, sondern nur als geschäftsähnliche Handlung. Hier sei keine Vertretung erforderlich. Keinen Bestand hatte die Verurteilung zur Zahlung an die Mieterin selbst; nur eine Zahlung an beide Mieterinnen konnte zugesprochen werden. 

Wirksame Bekanntmachung

Bestätigt wurde in dem aus Berlin stammenden Fall auch erneut die Wirksamkeit der Berliner Verordnung zur Mietpreisbremse.

Mieterhöhungsverfahren auf neuer Grundlage

Der zweiten Entscheidung lag ebenfalls ein Fall aus Berlin zugrunde (Urteil vom 29.04.2020, Az.: VIII ZR 355/18). Der Vermieter wollte die Miete erhöhen, die Mieter wehrten sich ohne Erfolg. Allerdings ließ das Kammergericht die Revision hinsichtlich der Frage zu, ob die Klage gegebenenfalls wegen eines Mangels des Mieterhöhungsverlangens unzulässig gewesen sein könnte. Dies entsprach bisher ständiger Rechtsprechung des BGH, der die Prüfung der Wirksamkeit des Verlangens und der daran geknüpften Überlegungs- und Klagefristen als Vorfrage der Zulässigkeit eingestuft hatte. Hiervon wandte sich der VIII. Senat nun deutlich ab und wertete es als Frage der Begründetheit. Das Angebot des Vermieters erlösche nach Ablauf der gesetzlichen Frist. Hierbei handele es sich um "typisch-materiellrechtliche Auswirkungen" einer Verfristung. Die bisherige Rechtsprechung sei "ohne nähere Begründung" von einer Zuordnung zum Prozessrecht ausgegangen.

Mietendeckel gestreift            

Im Ergebnis bestätigte der BGH die Entscheidung der Vorinstanzen. Dabei kam das Gericht zum Ergebnis, dass der stark umstrittene Berliner Mietendeckel jedenfalls nicht auf gerichtliche Mieterhöhungsverfahren anwendbar sei, bei denen es um Sachverhalte aus der Zeit vor Inkrafttreten des Gesetzes geht. Damit musste das oberste Zivilgericht die verfassungsrechtlichen Bedenken nicht prüfen und überließ das Feld der Verfassungsgerichtsbarkeit. 

Weiterführende Links

Aus der Datenbank beck-online

BVerfG, Erfolgloser Eilantrag gegen Berliner "Mietendeckel", NJW 2020, 1202

BGH, Vereinbarkeit der Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters mit dem RDG,  NJW 2020, 208

LG Berlin, Ausnahme "Erstvermietung nach umfassender Modernisierung" bei "Mietpreisbremse", NJW 2019, 3730

Weber, Zwischenruf zum Berliner "Mietendeckel", NZM 2019, 87

Börstinghaus, Mieterhöhungsverlangen rechtssicher formulieren, NJW 2012, 2328

Aus dem Nachrichtenarchiv

FDP und CDU bringen Berliner Mietendeckel vor Verfassungsgericht, Meldung der beck-aktuell-Redaktion vom 25.05.2020, becklink 2016394

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 5. Juni 2020.